Immobilier : comment investir en famille via la LMNP ?
Vous souhaitez réaliser un investissement familial en immobilier locatif en utilisant le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ? Faut-il choisir l’indivision ou la SARL de famille ?
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel
Pour pouvoir bénéficier du statut LMNP, vous devez louer votre bien meublé : il faut donc que les meubles nécessaires soient présents dans l’appartement et que le locataire puisse vivre normalement dans les lieux en n’apportant que ses effets personnels (vêtements, objets de décoration…). Pour garder le statut fiscal de LMNP, il faut respecter au moins l’une des deux conditions :
- Les revenus LMNP doivent être inférieurs à 23 000 €.
- Le montant des loyers ne doit pas représenter plus de la moitié des revenus professionnels du foyer.
Le statut LMNP est prisé des investisseurs pour sa fiscalité. Les revenus sont taxés en BIC, ce qui est avantageux puisqu’il est possible :
- soit de bénéficier du régime réel c’est-à-dire de déduire l’ensemble des charges et de profiter d’amortissement (sur les constructions et sur les meubles), En pratique, cela permet d’être peu voire pas imposé sur les revenus locatifs générés pendant une période relativement longue.
- soit de bénéficier du micro-BIC (les revenus sont alors taxés après un abattement de 50 % ou 71 % selon le type de location).
Attention, l’activité de loueur en meublé est une activité à part entière. De ce fait, il n’est pas possible de soumettre votre activité à deux régimes d’imposition différents. Vous ne pouvez donc pas louer un appartement meublé au micro-BIC et un autre sous le régime réel d’imposition.
Loueur en Meublé Non Professionnel & indivision
Pour rappel, l’indivision est une situation juridique dans laquelle plusieurs personnes sont propriétaires d’un bien. Les indivisaires sont imposables à raison de leur part dans l’indivision.
Toutefois ils sont assimilés à une société de fait et sont considérés comme co-exploitants. De ce fait, ils sont obligatoirement imposés au régime réel quel que soit leur montant sauf exception.
Loueur en meublé non professionnel & SARL de famille
Cette SARL permet d’investir en famille tout en bénéficiant des avantages de la location meublée en société : régime fiscal de l’Impôt sur le Revenu et non pas de l’Impôt sur les Sociétés (contrairement à la SCI qui passe à l’IS en cas de location meublée). Elle permet donc aux associés d’éviter une double imposition : au titre de l’impôt sur le revenu et de l’impôt sur les sociétés. A ce titre, l’investissement dans une location meublée à travers une SARL de famille permet donc de bénéficier des conditions fiscales attractives de la LMNP.
De plus, la SARL de famille représente une solution intéressante afin d’anticiper la transmission de votre patrimoine. En effet, la transmission de parts sociales de SARL est plus facile et permet d’éviter les situations d’indivision.
Enfin, elle vous permettra de faciliter la gestion du ou des biens grâce à la structure sociétaire.
Indivision ou SARL en famille : que choisir ?
Pour investir en SARL de famille, il conviendra tout d’abord d’apprécier le caractère familial.
Exercer une activité de location meublée non professionnelle en SARL de famille présente de nombreux avantages que ce soit d’un point de vue fiscal ou patrimonial. Ainsi, l’investissement en LMNP par le biais d’une SARL constitue un bon outil de transmission. Le patrimoine immobilier peut se transmettre à moindre coût par l’opération juridique de démembrement de parts sociales par exemple.
Pour conclure…
Contrairement au Pinel qui donne le droit à une réduction d’impôt le LMNP permet quant à lui de maitriser sa fiscalité sur les revenus locatif. Le LMNP présente généralement un rendement plus intéressant que la location nue.
Vous l’aurez compris le choix entre indivision et SARL de famille est en grande partie patrimonial.
Quel que soit la solution que vous choisirez pour investir en LMNP, les démarches sont complexes. Pour être sûr de prendre la bonne décision et de bien la mettre en place, n’hésitez pas à vous faire accompagner par un conseiller en gestion de patrimoine et à faire gérer votre comptabilité par un expert-comptable.
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