Dispositif « Pinel » : opportunités et pièges à éviter
Ce dispositif d’investissement a été conçu pour soutenir la construction et la mise en location de logements dans les zones où la demande immobilière peine à être satisfaite.
Afin d’inciter les particuliers à investir dans le neuf, le gouvernement a prolongé le dispositif « Pinel », en y ajoutant quelques modifications. En effet, les taux de la réduction d’impôts restent inchangés jusqu’au 31 décembre 2022 mais seront progressivement réduits en 2023 puis en 2024.
REDUCTION ET CONTREPARTIE
Le dispositif « Pinel » permet l’octroi d’une réduction d’impôt sur le revenu aux particuliers qui acquièrent et mettent en location un logement neuf.
Les caractéristiques de la réduction d’impôt dépendent de la date à laquelle le contribuable a réalisé l’investissement locatif.
Actuellement, elle s’élève à 12 % du prix du bien pour un engagement de location sur 6 ans, 18 % sur 9 ans et 21 % sur 12 ans dans la limite d’un investissement de 300 000 € par an. Ces taux passeront respectivement à 10,5 %, 15 % et 17,5 % pour un achat en 2023 puis à 9 %, 12 % et 14 % pour un achat en 2024.
L’investisseur doit également s’engager à louer le bien nu sous certaines conditions de loyers et de ressources du locataire.
POINTS DE VIGILANCE
L’acquisition d’un bien encadré par le dispositif « Pinel » demeure un investissement immobilier. Ainsi, l’emplacement de votre achat, son quartier, la demande locative, les conditions de location, le nombre de logement de la résidence, les biens en vente (Pinel, résidence principale, LMNP…), sont des critères essentiels à prendre en considération avant de valider votre investissement.
Malgré le fait que le marché de l’immobilier est considéré comme résilient, c’est-à-dire qui a une certaine résistance aux aléas économiques, il est difficile d’estimer le prix de revente des biens plusieurs années à l’avance.
Cependant, lors de l’acquisition d’un bien « Pinel », la revente peut s’avérer problématique dans l’optique assez fréquente où un nombre important de bénéficiaires du dispositif souhaitent se séparer de leurs biens en même temps, conduisant mécaniquement à une baisse de prix (jeu de l’offre et de la demande). Il est donc capital de porter une importance aux éléments cités ci-dessus tout en prévoyant une stratégie cohérente en fin de dispositif au cas où le marché serait défavorable à la vente. La location meublée est une des possibilités de sortie du dispositif alliant attraction auprès des locataires et fiscalité avantageuse.
NOTRE AVIS CONCERNANT LE DISPOSITIF "PINEL"
Avec ce dispositif, vous avez la possibilité d’investir dans l’immobilier locatif tout en réduisant votre impôt sur le revenu ; ceci malgré l’augmentation de vos revenus due à l’encaissement des loyers du dispositif « Pinel » (location nue générant des revenus fonciers). En bref, cela permet de capitaliser tout en maitrisant la fiscalité.
Concernant le prix d’achat, le bien étant neuf, son prix est nécessairement plus élevé qu’un investissement dans l’ancien. Cependant, il convient de prêter une attention particulière à ce que le prix du bien reste raisonnable, et en adéquation avec le marché immobilier de biens « classiques ».
Pour investir en loi « Pinel », il est préférable de passer par un professionnel de confiance et non par un vendeur de produit ou de défiscalisation. En effet, ce dispositif n’est pas adapté à tout le monde. Il est important que la personne qui vous accompagne dans cet investissement adopte une approche globale. Un bilan patrimonial est alors fortement recommandé.
Pour conclure, votre évolution familiale, professionnelle, fiscale ou encore votre capacité d’épargne sont des éléments clés à prendre en considération avant de vous lancer dans ce type d’investissement.
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